一、项目概况与市场定位

       保利联发臻樾位于厦门湖里区湖边水库片区，由央企保利与国企联发联合开发，是岛内稀缺的湖岸高端住宅项目。项目占地5981㎡，总建筑面积4.19万㎡，容积率2.97，绿化率38%，规划137户，主力户型为105-139㎡的三至四居室，定位为“岛芯湖居典范”，目标客群为改善型及高端置业人群。

        二、价格走势与市场表现

       定价策略：

       2025年4月，项目最新备案均价为6.5万元/㎡，首付使用房票前折后均价约5.5万元/㎡。

       二手房市场挂牌价稳定在6.7万元/㎡左右，与岛内五缘湾、会展等核心板块的竞品（如湿地公园TOD璞瑞6.61万元/㎡）相比，价格较为坚挺。

       成交表现：

       2024年厦门楼市整体成交低迷，但岛内高端项目仍保持热度。保利联发臻樾因房源稀缺（仅137套）且定位高端，未进入全市成交排行榜前列，但同类竞品如保利国贸天琴（湖里区）2024年成交383套，均价5.97万元/㎡，显示岛内改善需求仍具潜力。

       三、产品力与配套分析

       产品设计：

       户型亮点：主打105-139㎡功能型户型，139㎡边套采用四房两厅两卫设计，南北通透，主卧套房配置，适配家庭多代同堂需求。

      品质争议：项目被评“产品力较弱”，园林和公区活动空间有限，户型设计略落后于同期竞品（如建发湖畔九境）。

        配套资源：

       交通：临近地铁2号线岭兜站（800米）、规划中的5号线软件园西站（400米），但步行距离稍远；BRT蔡塘站、宝龙一城等商圈覆盖3公里范围。

      教育：对口龙湫亭实验学校（湖里区二档学区），周边规划钟山学校（九年一贯制），但市场认可度一般。

      生态：步行200米可达湖边公园及山海步栈道，西北向高楼层可远眺湖景，生态宜居性突出。

      四、竞争环境与政策影响

      板块竞品对比：

      湖里区五大竞配建项目中，保利联发臻樾综合评分垫底（总分10分），低于保利国贸天琴（19分）、建发湖畔九境（17分）等，主因产品力与学区劣势。

       同片区竞品如湿地公园TOD璞瑞（6.61万元/㎡）、招商湾湖臻境（5.58万元/㎡）凭借更优的交通和学区资源分流客户。

       房票新政影响：

       2025年5月厦门房票新政要求转让需满足“户人均居住面积≥35㎡”，并加强佐证材料审核，抑制纯套现需求，间接推动房票持有者转向新房市场。保利联发臻樾作为岛内现房项目，或受益于政策红利。

       五、投资与自住价值研判

       优势：

       稀缺性：湖边水库为岛内唯二湖芯资源，土地开发接近饱和，项目具备长期保值属性。

       品牌背书：保利与联发的央企+国企组合，保障交付品质与物业服务（物业费5元/㎡/月）。

       风险：

      供需失衡：厦门新房库存高企，2025年湖里区竞配建存量达495套，短期去化压力较大。

       溢价透支：当前定价已反映湖景资源价值，但产品力不足可能限制未来升值空间。

       六、结论与建议

      保利联发臻樾凭借稀缺区位和品牌效应，适合中长期持有或改善自住，但需警惕同质化竞争与学区短板。对购房者建议：

      自住优先：注重湖景生态与生活便利性的家庭可考虑，但需接受学区一般性。

      投资谨慎：若以6.5万元/㎡入手，需对比五缘湾、会展板块竞品的综合溢价能力。

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